環保屋/綠建築的定位與可能性(5)-Marketing

從商業的角度來想像這樣的房子長的模樣、賣給誰、怎麼賣


先看看房地產市場上已經有的與最類似商品：二代宅

http://bbs.591.com.tw/f?action=viewThread&tid=737

賣點在於整合以下需求
1. 兩代同居的需求：衣物空間、抗菌廚具、數位安全
2. 室內家電、材料：硅藻土+遠距智慧空調、無線式家庭劇院組、節能冰箱
3. 社區公用設施：生態景觀、外牆建築材料的節能、雨水分流與再利用、社區規劃FTTH（Fiber To The Home光纖到府）及臉部辨識系統

林口 遠雄二代宅 未來市 第三期 三房 42坪 含車位(網路拍賣價：736萬)

每戶約70坪、每坪造價38-50萬（總價2000-3000萬）
一般行情似乎36~40萬之間，但如果要添加設備得在加每坪6666元
位於台北市文山區木柵路三段、文山區行政大樓對面「遠雄日光」

初估管理費不含車位每月每坪約100元。預計今年底動工，2009年完工，2010年交屋，自備款3成
基本資料

單價：每坪45~55萬元
坪數：50、60、80、140坪
戶數：134戶
類型：大樓
公設比：30%
樓層：地上24樓、地下5樓

停車位售價：
˙平面車位150~185萬元
˙機械車位每組155萬元


李珠華建議：

非專業的一般購屋人，評估房價可從「市價」與「租金」著手比較。市價要「貨比多家」，價格相當時，可從租金高低去推斷。房價的構成，通常由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。以台北市為例，地價約占50%，建築成本30%，管銷費10%，利潤10%；而台中與高雄地區，地價同樣均占約40%，建築成本40%，管銷費10%，利潤10%。
用土地成本推估預售屋價格，也是考量的重點之一。如果知道建商標購土地的成本價格，其實就可推算出該地未來的預售建案價格了。

以台北市「住三」土地為例，假設建商標到的土地每坪210萬元，未來這塊地推出的預售訂價會是多少呢？「住三」容積率為225%（即每一坪土地最多容許蓋2.25建坪面積），再加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位，或其他爭取到的容積獎勵，如此說來，台北市「住三」土地一坪約可蓋到三坪建坪。
換句話說，每建坪的土地成本會是70萬元（210萬元除3＝70萬元），若造價抓12萬元，那麼建築成本應為82萬元；再計入管銷（含廣告預算）10%、利潤20%，那麼預售屋單價應為108.2萬元。

房價有七成是建立在地段價值上，其他三成則由建商品牌、建築品質、格局賣相、屋齡、生活環境、鄰里素質等諸多因素所構成。

永慶不動產董事長廖本勝說，換屋最常見三種理由：

一般換屋最常見三種理由是：為子女學區換屋，子女長大房子由小換大，空巢期由大換小，房仲業者統計，現在一輩子的換屋次數，已由平均三次增加至四次。
1、學區考量型：擠進明星學校是多數父母的夢想，進入明星學校的首務便是要在學區內擁有不動產，促使許多家長選擇在明星學區附近購屋。因此大安、中正、松山、士林區、文山區內的房子成為這類換屋族的第一目標。

中信房屋興隆加盟店店長王萬禮說，文教氣息濃厚的文山區及松山區，生活環境單純，且為北市著名的明星學區為換屋的優質推薦，而三鐵共構的南港也是具有增值潛力的換屋選擇。
2、家庭滿巢期小換大型：隨著子女年齡的增長，原有住家坪數過小需以小換大，但是在選擇上會以生活品質為主要考量，因此市區精華區和市郊親近山水的環境都各有擁護者。因此在換屋區域中，台北市的大安、信義、士林、內湖，或是台北縣的新店等，都是二換族鍾愛的區域。

3、家庭空巢期大換小型：最後隨著家庭成員的各自獨立，原來大坪數的需求已不再，養老反而是主要的換屋因素，因此醫療就診、居家生活便利的市區，都是銀髮族的最愛，諸如市區一樓住宅或是平地型別墅等。


有關房屋與建築的客戶需求：

1. 地段location＝＞決定交通與生活圈/環境
2. 空間坪數＝＞反應價格與生活型態
3. 最後才是內裝與機能＝＞居住的舒適與便利性



綠建築只能對於第三點有所影響
套用Porter的觀念來看綠建築的定位：
1. 成本領導：郊區房屋、中下階層、賣點：省水省電+節省維護成本
2. 差異化：豪宅、上流階層、賣點：”環保潮流”與舒適
3. Niche：for 不同的客戶、不同的搭配選擇，Ex：建材：防火/吸濕/隔熱、空間設計：是for時尚頂客族還是三代同堂？＝＞這點似乎裝潢設計公司已經在做

在節能的成本誘因似乎比不上建商在土地與建材成本的cost down(亦或說偷工減料)…，相關環保節能設施最多是包裝成郊區住宅的「加值、奢華」配備，有點希望混淆消費者價值判斷、取得更高定價的味道。
就產品的樣貌而言，環保屋不會是大樓公寓，也需要一定的土地面積，初步評估，概念上定位在類似宜蘭厝之類豪華農舍與生態民宿似乎較為可行，合作標的廠商：要找在郊區/衛星城鎮進行社區造鎮的建商，較有規模經濟上的優勢。


剩下就是要能拿到各材料與running cost的資料，才能細算成本，不知道雲科大的環保屋接不接受改裝與測試？？以利驗證經濟可行性？


看來這個marketing還有好長的路要摸索.....
另外更要擔心如何突破目前國內的惡質營造業/房地產共犯結構.....